物业又迎上市潮:月内4家物企上市 高瓴资本、腾讯京东已入局 -世界杯365买球

seo知识 10-21 00:00:00
  物业股近来上市动静颇多。

  卓越商企于19日挂牌上市,此前结束招股的第一服务控股预计10月22日上市,同时通过聆讯后的合景悠活、世茂服务均于本周招股,预计10月30日上市。月内4家物业企上市,港股即将迎来物业上市大潮。


  对此,市场反应火热。卓越商企获625倍超额认购,最终发行价达到了10.68港元的招股价上限。随着上半年物业股大涨,越来越多机构投资者掘金物业。不完全统计,高领资本目前入股了3家物业公司,腾讯上半年参与卓越商企、恒大物业、世茂服务ipo,资本加速入局物业。


  但实际上,二级市场方面,物业股自8月开始回调,9月整体下跌10%,至今大部分股价仍跌跌不休。一面是物业上市造富神话,另一面是二级市场估值回落。冰火之间,物业股估值多少才是合理的?


  9月股价下跌10% 卓越商企上市首日仅涨3%


  9月,恒生指数下跌6.82%,上证指数下跌5.23%,深证指数下跌6.18%。而30家物业股9月跌幅约为10%,延续8月回调趋势。30家物业股中29家出现不同程度的下跌,13家跌幅在10%以上,跑输大盘。


  其中以中奥到家29%的跌幅最大,其次是正荣服务跌20%、佳兆业美好跌19.7%、建业新生活跌19.6%。唯一一家股价上涨的是宝龙商业,9月涨6%。


  有券商分析师认为,多数物管公司中期规模增速不及预期。对于物管企业来说,想要持续取得高增长变得越发艰难,这是行业面临的难题,同时也是整个物业板块呈现下行趋势的原因之一。


  上半年物业股炒作过热,市盈率动辄40-50倍,最高招商积余市盈率曾超过130倍。下半年随着疫情常态化,物业股回调,9月平均市盈率为34倍。不少市场人士认为此前物业估值偏高,合理估值应在20-30倍。


  10月以来,物业股仍大部分下跌。卓越商企10月19日上市,首日涨幅仅3%。明显低于上半年上市的正荣服务(23%)、金融街物业(28%)、建业新生活(22%),而去年下半年上市的鑫苑服务首日涨幅高达42%。


  盈路证券分析师表示,这主要是因为短线物业板块不属于热点题材。物业股前期涨幅过大,股价存在回调压力。而目前板块轮动不在物业股上,资金更偏爱短线热点。



  、腾讯已入股3家物业


  上半年疫情让物业股在资本市场有了高光时刻。业绩稳定、抗周期,越来越多机构投资者开始关注物业管理行业。上半年,拟ipo物企不断传出引入基石投资者、战略投资者的消息。


  卓越商企服务此次上市引入9名基石投资者,包括腾讯全资附属公司tencent mobility、京东全资附属公司gorgeous tulips、雪湖资本、3w fund、奥陆资本、东方金融(03958.hk)旗下基金gsc fund 1及vision fund 1等,总计认购1.5亿美元股份。tencent mobility及gorgeous tulips分別认购4500万美元及2000万美元。


  10月18日,合景悠活引入8名基石投资者,合计认购1.2亿美元。高瓴资本将投资5000万美金,orchid china and lma spc、嘉实国际、雪湖资本、valliance、中国联塑、op capital、aspex分别认购1000万美金。


  9月,恒大物业在上市前引入235亿港元战投,共包括14家战略投资者。包括中信、光大控股等大型央企,红杉资本中国基金、云锋基金等顶级投资基金,以及腾讯、周大福等大型企业。


  5月,建业新生活上市引入高瓴资本作为基石投资者,认购7500万美元股份,发行后持股7%。世茂服务引入战略投资者红杉资本中国基金和腾讯控股,两者分别投资 1.30 亿美元及 1.14 亿美元。


  更早之前,2019年12月,保利物业上市引入gic、高瓴资本作为基石投资者,分别认购8500、3500万美元的发售股份,分别占总股本3.55%、1.46%。


  2019年7月,彩生活拟按每股5.22港元向京东及360定向增发新股,分别涉资3.71亿港元、1.2亿港元,交易完成后分别持有彩生活已扩大股本的5%、3.05%。


  物业上市潮汹涌,高瓴资本作为较早入局投资机构,目前入股了合景悠活、建业新生活、保利物业3家;腾讯入股卓越商企、恒大物业、世茂服务3家;京东入股卓越商企、彩生活2家。


  前述分析师认为,长期来看物管股机会仍然存在,因为物业股的现金流整体是不错的,而且有息负债率低,经营周期性小,最重要的是物业股仍处于朝阳行业。这一点也是机构投资者近来参与物业股ipo的主要原因。


  目前,除前述有明确上市日程的4家物企外,在港排队等待上市的物管公司还有9家,其中包括华润万象生活、金科智慧、融创服务、恒大物业等头部房企关联物业,接下来或许会有更多资本与物业的联姻。